Zniesienie współwłasności

Współwłasność rzeczy jest powszechnym zjawiskiem. Może powstać w drodze umowy lub z mocy prawa. Dotyczy zarówno rzeczy ruchomych jak i nieruchomości. Z tego wpisu dowiesz się pięciu podstawowych rzeczy dotyczących współwłasności.

1. Co to jest współwłasność?

Na wstępie warto odpowiedzieć sobie na podstawowe pytanie, tj. czym jest współwłasność? Jest to stan prawny w którym własność tej samej rzeczy (ruchomej bądź nieruchomości) przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Każdy z nich ma prawo do korzystania z rzeczy zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Polskie prawo przewiduje dwa rodzaje współwłasności, tj.: współwłasność w częściach ułamkowych oraz łączną. W tym wpisie przyjrzymy się przede wszystkim najpopularniejszej z nich, tzn. własności ułamkowej.

Zgodnie z kodeksem cywilnym, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że jeżeli jeden ze współwłaścicieli zdecyduje się np. zbyć swój udział, to może to zrobić bez wiedzy i zgody pozostałych osób. Warto jednak w tym miejscu zaznaczyć, że dotyczy to jedynie rozporządzania swoim prawem. Żaden ze współwłaścicieli nie ma prawa zawierać takich umów dotyczących jego udziału, które wywierałyby na wpływ na prawa pozostałych współwłaścicieli. Do wszystkich czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Warto zaznaczyć, że nie ma jednoznacznej definicji pojęcia „czynności zwykłego zarządu”. Każdą sytuację należy oceniać indywidualnie. Zgodnie z orzecznictwem do takich czynności będą należały takie jak: budowa na nieruchomości obiektu budowlanego, usunięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości, w przypadku ruchomości może to być np. zmiana koloru samochodu lub drastyczny tuning. Do czynności zwykłego zarządu wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli. Do zakresu czynności zwykłego zarządu zaliczamy wszelkie czynności, które mają na celu utrzymanie rzeczy wspólnej w dotychczasowym stanie oraz zarządzanie nią, dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków. W tym miejscu warto zaznaczyć, że każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Należy przez to rozumieć udział w decydowaniu o czynnościach dotyczących wspólnej rzeczy. Chodzi tu zarówno o czynności faktyczne, jak i prawne.

2. Jak powstaje współwłasność?

Jak na wstępie wspomniałem, współwłasność może powstać w drodze umowy stron, jak i z mocy prawa. Umowna współwłasność w częściach ułamkowych powstaje np. w sytuacji wspólnego zakupu samochodu. Z mocy prawa współwłasność powstaje np. w drodze dziedziczenia (w miejsce zmarłego spadkodawcy wchodzi kilku spadkobierców). Współwłasność łączna powstaje w wyniku: zawarcia małżeństwa lub zawarcia umowy spółki cywilnej.

3. Jak dokonać zniesienia współwłasności?

W przypadku współwłasności ułamkowej, każdy ze współwłaścicieli może żądać jej zniesienia. Zniesienie współwłasności może odbyć się w drodze zawarcia odpowiedniej umowy (umowa o zniesienia współwłasności). Zawarcie takiej umowy wymaga oczywiście zgody i współdziałania wszystkich współwłaścicieli. Forma umowy zależy od przedmiotu współwłasności. W przypadku samochodu wystarczy zwykła forma pisemna. W przypadku nieruchomości musi zostać zachowana forma aktu notarialnego. Jeżeli zaś współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w tej materii, to każdy ze współwłaścicieli ma prawo skierować taką sprawę na drogę postępowania sądowego. W obu trybach zniesienie może nastąpić na jeden ze wskazanych niżej sposobów.

4. Sposoby zniesienia współwłasności

a) Fizyczny podział rzeczy – to najbardziej oczywisty i intuicyjny sposób zniesienia współwłasności. Nie zawsze jest jednak możliwy do przeprowadzenia. Polega on na „fizycznym podziale” wspólnej rzeczy pomiędzy współwłaścicieli. Najczęściej mamy z nim do czynienia w przypadku nieruchomości. Przykładowo, jeżeli przedmiotem współwłasności jest niezabudowana działka o powierzchni 30 arów, której własność przysługuje trzem osobom po 1/3, to (o ile konkretne warunki, takie jak dojazd do działki, dostęp do mediów, etc.) nieruchomość można podzielić na trzy dziesięcioarowe działki.

b) Przyznanie całości jednemu ze współwłaścicieli – jeżeli fizyczny podział jest niemożliwy albo nie ma na niego zgody współwłaścicieli, to możliwe jest także przyznanie całości rzeczy (ruchomości lub nieruchomości) jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem odpowiedniej spłaty pozostałych osób. Może to dotyczyć np. samochodu, którego nie sposób fizycznie podzielić.

c) Sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny) – jeżeli żaden z powyższych sposobów zniesienia współwłasności nie jest możliwy do przeprowadzenia, to ostateczną metodą jest sprzedaż rzeczy. Nic nie stoi na przeszkodzie by wszyscy współwłaściciele sprzedali należącą do nich rzecz wspólnie. Może się to jednak odbyć także na drodze postępowania sądowego. W przypadku realizacji takiego scenariusza każdy ze współwłaścicieli uczestniczy w podziale uzyskanej ze sprzedaży kwoty zgodnie z wielkością swojego udziału.

5. Czy warto znieść współwłasność?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od relacji pomiędzy współwłaścicielami oraz tego jakie jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie przedmiotu wspólnej własności. Zważywszy na możliwe konflikty w toku zarządu nad wspólnym przedmiotem najczęściej najrozsądniejszym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności. Nie zawsze jest to jednak proste. W przypadku współwłasności łącznej, współwłasność jest uzależniona od istnienia stosunku podstawowego, tj. wspomnianego wyżej małżeństwa bądź spółki cywilnej. Dopiero jego zakończenie (tj. rozwód lub rozwiązani umowy spółki cywilnej) prowadzi do powstania współwłasności ułamkowej, którą to można znieść w sposób opisany w pkt 3.